核心提示：俗话说温故而知新，不管你是新入行还是已经在房地产行业打拼多年，对于房地产一些基本概念、专业知识都应该熟练掌握。 农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设地、工矿用地、交通水利设地、旅游用地、军事设地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 对已办理房地产登记的,可以从《房地产证》中了解;对未办理房地产登记手续的,可以从土地使用权出让合同书中了解。 根据《中华人民国土地管理法》第八条的:农村和城市郊区的土地,除由法律属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅和自留地、自留山,属于农民集体所有。 根据《中华人民国土地管理法》的,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 根据相关房地产法律法规的,集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方能依该条例出让其使用权。 同时,还违反该条例的,擅自与农村集体经济组织或其签订有关征用土地协议的,其征用土地协议无效;在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的,以非法转让土地论处。 土 地使用权划拨,是指县级以上人民依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 对一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产,并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后,房地产管理部门不再审批合作建房。对已交清地价款的出地方,出地方直接进入土地交易市场,通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方;对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的,须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核,并补交市场地价后,再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。 根据《深圳市土地交易市场管理》和“深府[2001]94号”文的有关,原农村时返还的工商发展用地进入市场的,按建筑面积收取市场地价的10%,可以合作建房 土地使用权出让,是指以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市支付土地使用权出让金的行为。 根据《土地使用权出让条例》第十五条的,土地使用权出让合同签订后,土地使用者未取得该土地使用权的《房地产证》前,可以占有和使用该土地,但不得处分。 对确需改变出让合同的土地用途或条件的,应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同,重新调整土地使用权出让金标准,并按有关办理变更登记。 拍卖出让土地使用权,是指在指定的时间、公开场合,在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下,竞投者按的方式应价,由出价最高者获得土地使用权的行为。 招标出让土地使用权,是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标,经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。 根据《土地使用权出让条例》和《土地使用权招标拍卖》,凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。 协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市与土地使用者以土地的公告市场价格为基准,经过协商确定土地价格,并将土地使用权让与土地使用者的行为。 (3)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设地等公益性、非营利性用地;(四)军事用地。 下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权,但必须按公告的市场价格出让,并将出让情况予以公示: 原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产,应补交市场地价。在该实施之日起一年内补交的,按下列办理: (1)补交地价的标准:a.市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。b.市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。 (5)上述不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单位。 (6)在本实施之日起一年内未按上述标准补交地价的,一律按现行市场地价标准足额补交,但原福利、微利商品房除外。 土地的挂牌交易,即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告,并接受交易申请的行为。 (1)若在期限内只有一个申请人,且报价高于最低交易价,并符合其它交易条件的,则此次交易成交； (2)在期限内有二个以上申请人的,允许多次报价,土地使用权应由出价高者获得。报价相同的,由在先报价者获得； (3)若在期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的,委托人可调整最低交易价,重新委托交易中心交易。 申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定,但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。 根据《土地交易市场管理》的,下列土地交易(包括分割转让)应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行: (2)以协议地价方式取得土地使用权,申请改变用地性质、功能,转让土地使用权的,依法收回土地使用权,通过招标、拍卖方式重新出让； (6)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,若存在多个产权主体,按照城市规划由组织或经批准组织的,选择单位的； (7)已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地,且产权属同一主体的,在符合现行规划前提下,土地使用者选择转让他人或与他人合作的； (10)法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。 属于前款第(1)、(2)项情形的,由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。 土地管理部门是土地使用权出让的主管部门,统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理,其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的,出让合同无效。 批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律的程序批准占用、征用土地的,其批准文件无效。 对已办理房地产登记手续,并领取《房地产证》的,说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的,可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的,可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。 根据《土地使用权出让条例》的,土地使用者未按出让合同的期限付清土地使用权出让金的,从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的,土地管理部门可以解除出让合同,收回土地使用权。 土地使用者已将定金或者金抵充土地使用权出让金的,不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金,余额予以退还 ,已兴建的建筑物、附着物无偿收归所有。 根据《土地使用与收回条例》的,有下列情形之一的,主管部门或派出机构可以无偿收回该土地及其地上的建筑物、附着物: 根据《土地使用与收回条例》的,有下列情形之一的,主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地: 违法建筑是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。 (4)农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅非法转让兴建的建筑;特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑； (1)占用道、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的； 历史遗留生产经营性违法建筑,是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于查处违法建筑的决定》公布实施以前,即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的,未经规划国土资源部门批准,未领取建设工程规划许可证,非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。 (1)占用道、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的; 使用特区范围内土地的单位和个人,都必须依据房地产相关法律法规的缴纳土地使用费,但该办法免缴的除外。 同时,在土地使用权出让合同书中还约定:乙方在使用土地期间,未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金,并未按合同缴纳土地使用费的,甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销(预)售许可及其他相关手续或采取其他性措施。 (1)以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的,合资、合作或联营企业为缴费人, 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理;土地权属没有转移的,提供土地的一方为缴费人;土地使用权转让的,受让方为缴费人； (3)经营土地开发的,在土地使用权转让前, 经营开发单位为缴费人,土地使用权转让的,受让方为缴费人； (1)新开工的基建工程,自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》的竣工日期止, 减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的, 经主管部门批准可以适当延长优惠期,但延长的时间最多不能超过一年; (3)华侨、港、澳、台捐资兴办的企业用地或项目用地,免缴土地使用费三年,三年后减半缴纳土地使用费两年; (4)企业用自筹资金填海增辟的土地,从《土地使用合同书》生效之日起,免缴土地使用费五至十年; (5)因不可抗力或其他特殊情况,确实无法缴纳土地使用费的,经批准可以缓缴或减免土地使用费; 土地权属变更的, 新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请;改变土地使用用途的, 应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。 以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的,建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。 以协议出让方式获得国有土地使用权的,建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前,向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按应的城市规划,审定建设用地的相关规划设计指标,提出城市规划设计要求,核发《建设用地规划许可证》。 建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内,未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的,《建设用地规划许可证》自行失效。 建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的,市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后,按程序审批。 获得批准的,市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》,收回原《建设用地规划许可证》,并办理相应的用地手续;不批准的,由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。 (2)市政工程中涉及规模、等级、、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。 已建成的建筑确需改变使用性质的,须经城市规划主管部门批准,签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后,持设计文件等,向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的,还应取得有关部门的审核意见。 未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的,市规划主管部门可以依照《深圳经济特区规划土地监察条例》采取查封,等行政强制措施。 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 《房地产转让条例》,已预售的房地产在建筑工程施工过程中,对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的,应征得全体受让人五分之四以上的同意。 《商品房销售管理办法》(建设部88号令)还,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 建设工程竣工后,建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的,不予核发《规划验收许可证》,不予办理房地产权登记,不得投入使用。 (1)擅自变更建筑设计(包括变更建筑物、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构、设备的容量)的； 成片开发的住宅区、工业区在进行单体建筑工程的规划验收后,还应进行小区规划验收。小区建设分期分批进行时,其配套工程应按计划同步完成。未完成时,同期的其他项目不予规划验收。 根据《〈住宅区物业管理条例〉实施细节》的,凡经市规划部门批准的为住宅区居民提供配套服务的公用设施、设备和场所(地),未经规划部门批准,一律不得挪作他用。 总裁做完留在她身体里 不可以。建筑物的扩建、改建必须报主管部门批准并对原《建筑工程规划许可证》进行变更或备注并领取施工许可证后,方可施工。如未履行以上手续,将会被认定为违法建筑。因此,其产权没有。 当房屋按套(单元)计算面积时,使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按应分摊的公用面积的比率(%)。 在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 (2)有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员,两名以上持有专业证书的专职会计人员； 工商行政管理部门对符合本条例条件的,应当予以办理工商登记手续;对不符合本条例条件的,不予登记。 房地产开发企业应在取得营业执照后三十日内到主管部门备案,并申请领取《房地产开发企业资质证书》,主管部门应在十五日内依照法律、法规的核发《房地产开发企业资质证书》。 商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。 (5)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数； 根据《房地产转让条例》的,房地产预售须经主管机关批准并获得《房地产预售许可证》后,才能预售。所谓内部认购,实际上是发展商逃避主管部门的管理,在取得《房地产预售许可证》前的一种非法行为,其行为不受法律,是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。 商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告,应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件,并出示原件: 房地产广告不得含有风水、占卜等内容,对项目情况进行的说明,不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺;不得出现返本销售或变相返本销售的内容;不得出现售后包租或变相售后包租的内容。 预售商品房广告中以参照物表示项目的,应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示,不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落、示意图,应当真实、准确,比例恰当。售楼资料上的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。 对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的,建设、房管和工商部门要加强检查监督,及时查处。 房地产广告对价格有表示的,应当清楚表示为实际的销售价格,价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的,价格以套内面积计算;整栋出售的,以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、市场的各类房屋交易,广告中要注明交易总价。 对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者,建设、房管部门可责令其限期改正,逾期不改正的可通过新闻,给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广布者停止发布,并依照有关给予处罚。 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。 预售商品房广告中出现各种评、排名、国家或省示范工程等称号的,必须符合国家有关法律、法规的,并评机关、励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得励称号的,不得使用该称号。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。 在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的,还必须《城市商品房预售管理办法》。 在新版《房地产卖买合同(预售)》中已约定,卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利: 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前,预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的,其设定无效。由此造成损失的,由预售人承担。 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。 符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。 房地产开发项目完工后,房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收,并按专项验收部门提出的意见整改完毕,取得合格证件或准许使用文件,并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致,不一致的,按合同违约处理。 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的处罚。 在房屋交付时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量书和住宅使用说明书制度的》,向买受人提供《住宅质量书》、《住宅使用说明书》。 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量书和住宅使用说明书制度的》(以下简称《》)中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。 因转让人的,不能按约定的时间交付房地产的,转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的,从合同约定;未约定的,为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的,转让人除支付违约金外,还应当负赔偿责任。 转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的,受让人有权解除合同,但转让人与受让人另有约定的除外。 预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时,应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意,并经主管部门批准。 (3)除付清地价款外,投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上,并经注册会计师验资； 转让预售房地产项目的,受让方应当享有原预售人享有的,并承担原预售人对预购人所承担的义务。 受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内,受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。 预售人自签订项目转让合同之日起,应当停止预售商品房;受让方未换商品房预售许可证的,不得预售商品房。 根据《房地产行业管理条例》的,房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名(名称)。 公共空间是指在建设用地范围内,建筑物内部或外部开辟出的全天供使用的室内建筑空间或室外场地空间,如公共绿地、停车场等。公共空间不可出售或转让。 中国商业地产联盟专家、中国商业地产著名策划专家、中国商业地产杰出操盘手、中国商业地产策划网首席商业地产策划师、中国产业地产协会副会长、商业经济学会副秘书长、地方商业网点建设管理联合会副会长... 飙马（中国）商业地产顾问机构是一家商业地产全程专业服务机构。以19年980余万方商业地产项目专业服务经验专业提供 城市商业综合体、购物中心、商业步行街区、大型专业市场、复合型商业地产、社区商业、休闲娱乐商业等 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